소액임차인 최우선변제권 발생요건 상가건물 임대차보호법

 

소액임차인 최우선변제권 발생요건, 임차한 상가건물이 법원의 경매개시결정으로 경매가 진행되는 경우가 있습니다. 소액보증금 임차인의 경우에 다른 담보물권자(저당권) 보다 우선하여 변제받는 상가건물 임대차보호법 규정과 소액임차인 최우선변제권이 발생하는 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

소액임차인 최우선변제권 발생요건

목   차

소액임차인 최우선변제권 요약

1. 대항력 존재

2. 해당지역에 따른 소액보증금 범위 이내 보증금

3. 배당요구의 종기일까지 배당요구

4. 배당요구의 종기까지 대항력 유지

5. 건물가액의 1/2의 범위에서 변제

 

대항력

1. 대항력은 제3자에게 '임차계약에 대한 권리'를 주장할 수 있는 권리입니다.

2. 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 '대항력 요건'을 갖춰야 합니다.

3. 건물의 인도와 사업자등록을 하면 익일(다음 날)부터 제3자에 대한 효력이 발생합니다. 

 

대항력	건물의 인도 + 사업자등록
우선변제권	대항력 + 확정일자
최우선변제권	대항력 + 소액보증금 범위 이내 보증금

 

상가건물에 대한 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(제14조 제1항).

 

소액임차인 최우선변제권은 확정일자를 받은 우선변제권과는 다르다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다. 후순위 담보권자보다 우선변제를 받을 수 있는 확정일자와는 차이가 있다. 따라서 경매개시등기 전에 대항요건을 갖추는 것이 중요합니다.

 

소액임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다. '대항력'의 유지는 배당요구의 종기(배당이 끝날 때)까지 계속 유지해야 합니다.

대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지(2002년 민사집행법 시행 후 현재는 민사집행법 84조 1항에 따라 첫 매각기일 이전까지) 계속 존속하고 있어야 한다. 또한, 처음의 매각허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다(2000다61466).

 

소액보증금 범위

1. 소액보증금 임차인 기준시점

담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다 84824 판결 참조)

 

2. 배당요구

배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함

 

3. 대항력 요건 및 존속

경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 한다.

 

4. 최우선변제금 범위와 기준

임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제, 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

 

처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 이후 보증금을 감액하여 소액임차인에 대항하게 된 경우에도 소액임차인으로 보호받을 수 있다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 이후에 임차한 임차인에게는 최우선변제권이 없습니다.

 

기준시점	지역	법적용범위	소액임차인	우선변제금
2019. 4. 2.~	서울특별시	9억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6억9천만원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	부산광역시(기장군 제외)	6억9천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	부산광역시(기장군)	6억9천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	세종특별자치시, 파주시, 화성시	5억4천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	그 밖의 지역	3억7천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원

 

소액임차인 최우선변제금 적용대상 상가건물 임대차보호법

 

최우선변제금의 성격

1. 법정담보물권

최우선변제권(대항력 + 소액), 우선변제권(대항력 + 확정일자) 임차인의 변제권은 법정담보물권에 해당한다

 

2. 배당 우선 순위

소액임차인의 보증금 중 일정액은 다른 담보물권보다 항상 우선한다. 국세·지방세 등의 모든 국세채권보다 우선한다. 다만, 근로자의 최종 3개월분 임금채권과는 동순위로 배당받는다.

 

3. 대지 매각대금 비례분담

대지와 건물이 동시에 매각되어 배당하는 때에는 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담액을 정한다.

 

맺음말

소액임차인 최우선변제권 발생요건을 알아보았습니다. 소액보증금 임차인이 다른 담보물권자(저당권) 보다 우선하여 변제받기 위해서는 경매등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다. 소액보증금의 경우 일정 범위와 조건이 있으며, 배당요구 종기일 이전에 배당요구 신청을 해야 합니다. 그리고 대항력을 배당기일 종기(배당이 끝날 때)까지 존속해야 합니다. 소액보증금에 해당되는 분들은 참고하시면 도움이 되겠습니다.