상가건물 임대차보호법 모르면 폭망하는 대항력 요건 최종정리

 

상가건물 임대차보호법 대항력, 대항력은 제3자에게 보증금을 반환받을 때까지 임차인의 지위를 주장할  수 있는 권리를 의미합니다. 임차인의 대항력 취득요건, 존속 유지 및 그 효력에 대해서 알아보겠습니다. 

 

상가임대차보호법 대항력

목   차

상가건물 임대차보호법 대항력 요약

1. 상가건물의 인도와 사업자등록

2. 그다음 날 대항력 효력발생

3. 배당요구의 종기까지 대항력 존속 유지

 

대항력 취득요건

상가건물의 '인도'와 '사업자등록'이 취득요건입니다.

 

1.  대항력 요건

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

2. 대항력의 존속 

사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. ​

 

 

3. 건물의 일부 임대차

건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.

 

4. 전차인의 대항력

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차한 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인인 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

대항력 발생시기

상가건물의 '인도'와 '사업자등록' 그다음 날(익일) 대항력이 발생합니다.

 

대항력 효력

1. 상가건물의 소유권 양도

상가건물의 대항력을 갖춘 상태에서 상가건물의 소유권이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

2. 보증금 반환의무 승계

임차인에 대한 보증금 반환의무는 건물 양수인에게 소유권과 함께 승계되고 전소유자인 양도인은 보증금반환의무를 면한다.

 

3. 선순위저당권과 대항력

선순위저당권이 설정된 후 또는 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득한 상가건물의 임차인은 그 저당권의 실행으로 인한 경매의 낙찰자 또는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임차인은 대항할 수 없다.

 

4. 선순위 가압류와 대항력

가압류등기 이후 대항요건을 갖춘 임차인은 가압류사건의 본안 판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

 

대항력 법조문

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

맺음말

상가건물 임대차보호법 대항력을 알아보았습니다. 임차인 대항력은 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마치면 그다음 날부터 효력이 발생합니다. 대항력은 제3자에게 보증금을 반환받을 때까지 임차인의 지위를 주장할  수 있는 권리입니다. 대향력 요건을 숙지하고 있으면 상가건물 임대차 계약에서 보증금을 안전하게 지키는데 도움이 되겠습니다.