상가건물 임대차보호법 내 보증금 지켜주는 확정일자 헷갈리면 꼭 알고가세요?

 

상가건물 임대차보호법 확정일자, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 기준으로 후순위 담보권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력과 확정일자를 갖추고 있으면 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 확정일자 부여 방법과 효력발생에 대해서 알아보겠습니다.

 

상가건물임대차보호법 우선변제권

목   차

상가건물 임대차보호법 확정일자 요약

1. 대항력과 확정일자를 부여받은 임차인입니다.

2. 다음날 0시에 우선변제권 효력이 발생합니다.

3. 후순위 담보물권자에 우선해서 보증금을 반환받을 수 있습니다.

4. 대항력은 배당요구 종기까지 존속해야 합니다.

 

우선변제권 발생요건

대항력	상가건물의 인도 및 사업자등록하면 그 다음날 효력발생
우선변제권	대항력 + 확정일자

 

1. 확정일자

임대차의 보증금액을 사후에 변경을 방지하고자 임대차계약서상의 보증금과 날짜를 확인하여 관할세무서에서 번호를 부여하는 것을 말합니다. 이 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당순위를 결정하게 됩니다.

 

2.  확정일자 부여기관

상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다.

 

3. 확정일자 부여방법

확정일자는 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여합니다.

 

우선변제권의 발생시기

1. 상가건물의 '대항력'(인도+사업자등록)과 '확정일자'를 모두 갖춘 다음날 자정 0시에 발생합니다.

 

2. 상가건물의 인도와 사업자등록(1월 1일)을 한 다음날(1월 2일) 확정일자를 받은 경우 대항력은 1월 2일 자정 0시에 발생하며, 우선변제권은 1월 3일 자정 0시에 발생한다.

 

확정일자 정보 제공 요청

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 또한, 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 정보제공을 요청할 수 있습니다.

 

경매·공매와 우선변제권의 행사

1. 임차인의 강제경매 신청요건 완화

임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 그리고 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」을 준용합니다.

 

2. 우선변제권과 건물의 인도

임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권 행사에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.  그리고 임차인은 임차건물을 명도 하지 않고도 경매를 신청할 수는 있지만, 임차목적물 반환과 보증금 반환은 동시이행관계입니다.

 

3. 우선변제권 행사요건

① 대항력과 확정일자

② 상가건물이 경매 또는 체납처분으로 매각

③ 배당요구 종기일 전에 배당신청, 임차인은 임대차계약이 종료되기 전에도 배당요구할 수 있다.

④ 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속해야 한다.

⑤ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경락으로 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 배당으로 우선변제권은 소멸하고 대항력은 소멸하지 않는다.

 

확정일자 법조문

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는「민사집행법」제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

 

맺음말

상가건물 임대차보호법 확정일자 부여방법과 효력에 대해서 알아보았습니다. 우선변제권은 후순위 담보권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 효력 등이 있습니다. 대항력과 확정일자를 갖추고 있으면 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 내 임대보증금을 지켜주는 우선변제권 효력 요건과 행사 방법을 꼭 확인해보세요.