상가 임대차보호법 핵심사항 10가지 한눈에 살펴보기

 

상가임대차보호법을 정확하게 이해하지 못하면 임대차 계약과 갱신계약에서 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 환산보증금, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등의 핵심 사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

상가임대차보호법 핵심사항

목   차

상가임대차법

「상가임대차보호법」은 2002년 11월 1일부터 시행된 법률로, 주로 경제적으로 상대적으로 취약한 임차인의 이익을 보호하기 위해 제정되었습니다. 이 법은 임대료 인상 제한, 임대인의 임의 해지 방지, 임대 기간 안정성 제공 등을 목적으로 합니다. 또한, 임대차 등기, 월차임 산정 이자율, 임대보증금 반환, 권리금 회수 기회 등에 대한 내용을 포함하고 있습니다. 

 

1. 상가임대차보호법 적용대상

상가건물 임대차보호법 적용대상은 주택임대차보호법과는 차이가 있습니다. 이 법에서 지역별로 결정한 임대보증금 범위 내에 있는 경우에만 적용됩니다. '환산보증금'이 이 법에서 정한 범위를 초과하는 경우에는 적용되지 않습니다. 다만, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금의 회수기회 보호 등의 일부 조항은 보호를 받고 있습니다.

 

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2. 환산보증금

환상보증금은 차임(월세)에 100을 곱하고, 보증금을 더하여 계산합니다. 임대 보증금 1억 원, 차임 200만 원의 경우 환산보증금은 3억 원이 됩니다.

 

 

3. 대항력

상가 임대차 계약한 임차인이 인도를 받고 사업자등록 신청을 하면, 그다음 날 0시에 대항력을 취득합니다. 대항력은 환산보증금 범위와 상관없이 모든 상가임차인이 취득하게 됩니다.

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4. 우선변제권

상가 임대차 계약한 임차인이 대항력을 취득하고 확정일자를 부여받으면 경매와 공매에서 후순위 담보권자에 우선하여 보증금의 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 우선변제권은 환산보증금 범위 내에 있는 경우에만 적용이 됩니다.

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5. 최우선변제권

이법에서 정한 환산보증금 범위 내에 소액임차인이 경매개시기입등기 전에 대항요건을 갖추고 있는 경우에는 경매와 공매에서 배당 순위에 상관없이 이법에서 정한 금액을 최우선으로 우선변제받을 수 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제권 발생요건 상가건물 임대차보호법

6. 계약갱신요구권

상가임차인은 상가임대차보호법 적용 여부와 상관없이 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 이사유가 없다면 계약갱신 요구를 받아들여야 합니다. 계약갱신요구권은 환산보증금이 초과하는 상가 임차인에게도 적용됩니다. 다만, 재계약 시 임대차 보증금, 임대료 및 관리비를 임대인이 임의로 인상할 수 있습니다. 

 

 

7. 묵시적갱신

임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 연장된 것으로 봅니다. 묵시적 갱신은 법정갱신이라고 합니다. 법정갱신된 임대차 계약의 존속기간은 1년으로 봅니다.

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8. 계약갱신 거절사유

임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 대해서 차임연체 등의 정당한 거절 사유로 거절할 수 있습니다. 상가 임대차 갱신계약서 불이익이 없도록 사전에 확인해야 됩니다.

상가건물 임대차보호법 계약갱신 요구가 거절 당하는 정당한 거절 사유

9. 월차임 증액한도

월차임 증액은 대통령령에 정하고 있습니다. 차임(월세) 또는 보증금의 증액 청구는 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다. 다만, 지역별 환상보증금을 초과하는 상가임대차계약의 경우에는 5%의 임대료 인상 제한을 받지 않습니다. 

 

 

10. 권리금 회수기회

개정한 상가임대차보호법에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해할 수 없습니다. 그리고 이를 위반하여 발생한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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맺음말

상가임대차보호법의 핵심사항 10가지를 확인했습니다. 상가 임대차 계약과 갱신계약에서 예상치 못한 손해를 방지하기 위해서 환산보증금, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등의 핵심 사항을 알고 있으시면 도움이 되겠습니다.